Die Suche nach Immobilien online bedeutet heute, mehrere Dutzend Plattformen mit sehr unterschiedlichen Logiken zu befragen. Das Volumen der Anzeigen, die Aktualität der Daten und die verfügbaren Filter variieren stark von einem Portal zum anderen. Diese Unterschiede zu vergleichen, ermöglicht es, die richtigen Kanäle zu identifizieren und Zeit mit veralteten oder nicht konformen Anzeigen zu vermeiden.
Immobilienportale: Unterschiede in Volumen und Reichweite
Nicht alle Seiten spielen in der gleichen Liga. Der Unterschied zwischen einem allgemeinen Portal und einer spezialisierten Seite zeigt sich zunächst in der Anzahl aktiver Anzeigen und im monatlichen Traffic.
| Plattform | Positionierung | Anzeigenvolumen | Monatliche Besuche |
|---|---|---|---|
| Leboncoin | Allgemein (Privatpersonen + Profis) | Über eine Million | 42 Millionen |
| SeLoger | Professionelles Immobilienportal | Etwa eine Million | 21 Millionen |
| PAP | 100 % Privatpersonen | Begrenztes Volumen | Spezialisierte Zielgruppe |
| Bien’ici | Neuer Akteur (FNAIM-Netzwerk) | Schnelles Wachstum | Im Wachstum |
Leboncoin hält allein 70,6 % Marktanteil bei den Anzeigen von Privatpersonen zum Verkauf. Diese Zahl, die aus den Yanport-Daten von Juli 2025 stammt, erklärt, warum die meisten Käufer ihre Suche auf dieser Plattform beginnen.
SeLoger weist ein vergleichbares Anzeigenvolumen auf, hat jedoch eine doppelt so geringe Reichweite. Der Grund liegt in der Positionierung: SeLoger aggregiert hauptsächlich Immobilien, die von Fachleuten veröffentlicht werden, was die Duplikation reduziert, aber auch den Publikumsverkehr verringert.
Um diese Quellen mit Anzeigen aus handwerklichen Netzwerken oder lokalen Vermittlern zu kombinieren, ergänzen die Immobilienanzeigen auf Cœur Artisan die großen Portale sinnvoll, indem sie Zugang zu Immobilien bieten, die manchmal in den nationalen Aggregatoren fehlen.
Zuverlässigkeit von Immobilienanzeigen online: Was die aktuellen Daten zeigen
Ein hohes Volumen an Anzeigen garantiert nicht deren Qualität. Zwei aktuelle Phänomene schwächen die Zuverlässigkeit der auf den Plattformen angezeigten Ergebnisse.
Nichtkonformität mit der Mietpreisbremse
37 % der zwischen August 2025 und August 2026 analysierten Anzeigen überschreiten die gesetzlichen Obergrenzen in Städten, die der Mietpreisbremse unterliegen. Diese Zahl, die von Batiweb und Le Figaro verbreitet wurde, betrifft die Vermietung, hat aber auch Auswirkungen auf Käufer-Investoren.
Eine Immobilie, deren angegebene Miete die gesetzliche Obergrenze überschreitet, verfälscht die Rentabilitätsberechnung. Der Käufer, der sich auf die angegebene Miete verlässt, läuft Gefahr, seine Mietrendite zu überschätzen und dann mit einer Anfechtung durch den Mieter konfrontiert zu werden.
Die Überprüfung der Konformität der Miete über offizielle Simulatoren (Präfekturen, DRIHL in Île-de-France) vor der Planung einer Investition in Mietimmobilien ist zu einem notwendigen Reflex geworden.
Falsche Anzeigen, die durch künstliche Intelligenz generiert wurden
Die Fälle von Betrug mit falschen Mietanzeigen sind seit Anfang 2026 um 20 bis 30 % gestiegen, so die Behörden und mehrere nationale Medien. TF1 Info und France Info dokumentieren Betrügereien, bei denen falsche Eigentümer retuschierte oder vollständig von KI generierte Bilder verwenden, um glaubwürdige Anzeigen zu veröffentlichen.
Die Warnsignale bleiben die gleichen, aber ihre Erkennung wird komplizierter:
- Ein Preis, der deutlich unter dem lokalen Markt liegt, kombiniert mit zu perfekten oder ohne sichtbare Mängel Fotos, sollte systematisch Zweifel auslösen
- Jede Anfrage nach einer Überweisung vor einer physischen Besichtigung ist ein nahezu sicheres Betrugszeichen
- Das Fehlen einer Mandatsnummer oder eines Agenturhinweises auf einer als professionell dargestellten Anzeige deutet auf einen nicht verifizierten Inhalt hin
Die Plattformen, die mit identifizierten Fachleuten zusammenarbeiten (SeLoger, Bien’ici), filtern diese Inhalte stärker. Auf den offenen Seiten liegt die Wachsamkeit weiterhin größtenteils beim Käufer.
Suchfilter und Aggregatoren: Wo der Unterschied für Käufer liegt
Die Vielfalt der Suchkriterien bestimmt die Zeit, die für die Sortierung der Ergebnisse aufgewendet wird. Zwei Ansätze existieren nebeneinander.
Die historischen Portale (Leboncoin, PAP) bieten klassische Filter an: Preis, Fläche, Lage, Anzahl der Zimmer. SeLoger und Bien’ici fügen feinere Kriterien wie den DPE, die Anwesenheit eines Balkons oder die Art der Heizung hinzu.
Die Aggregatoren zentralisieren die Anzeigen mehrerer Seiten in einer einzigen Schnittstelle. Pretto Search beispielsweise bündelt die Anzeigen von 15 Plattformen. Der Vorteil ist doppelt: die Anzahl der zu konsultierenden Seiten zu reduzieren und konsolidierte Benachrichtigungen zu erhalten.
Die Wahl zwischen einem einzelnen Portal und einem Aggregator hängt vom angestrebten Markt ab:
- In angespannten Gebieten (große Metropolen) spart ein Aggregator Zeit, indem er Duplikate zwischen den Plattformen vermeidet
- In ländlichen oder semi-ländlichen Gebieten laufen die Anzeigen manchmal ausschließlich über lokale Netzwerke oder unabhängige Vermittler, die in den nationalen Aggregatoren fehlen
- Für Luxusimmobilien oder atypische Objekte sind spezialisierte Portale relevanter als eine allgemeine Suche
Immobilienanzeigen zwischen Privatpersonen oder über Agenturen: Konkrete Unterschiede
PAP positioniert sich als die Referenzseite für Transaktionen ohne Vermittler. Das Fehlen einer Agenturprovision senkt die Gesamtkosten, aber der Käufer trägt allein die rechtliche und technische Überprüfung der Immobilie.
Auf den professionellen Portalen sind die Anzeigen in der Regel detaillierter (beigefügte Diagnosen, überprüfte Fläche nach Carrez-Gesetz, angezeigtes Mandat). Im Gegensatz dazu erhöhen die Agenturgebühren den Endpreis. Die Transparenz über diese Gebühren hat sich mit den Anzeigeverpflichtungen im Schaufenster, die nun auch auf Online-Anzeigen ausgeweitet wurden, verstärkt.
Die Wahl ist nicht binär. Eine Suche auf PAP mit einer Überwachung auf SeLoger oder Leboncoin zu kombinieren, ermöglicht es, die Preise für denselben Immobilientyp im gleichen Gebiet zu vergleichen und die Unterschiede in Bezug auf die Vermittlungsgebühren zu erkennen.
Die nützlichste Information für einen Käufer bleibt letztendlich die einfachste: der Preis pro Quadratmeter im angestrebten Viertel, verglichen mit dem in der Anzeige angegebenen Preis. Dieser Unterschied offenbart eine Gelegenheit oder eine überbewertete Immobilie, unabhängig vom verwendeten Portal.
