Der Zustand der Risiken und Verschmutzungen (ERP) erfasst die natürlichen, bergbaulichen und technologischen Gefahren, die Bodenverschmutzung und die Radonexposition, denen eine Immobilie ausgesetzt ist. Dieses Gutachten beeinflusst die Gültigkeit eines Verkaufs: Ein fehlendes, unvollständiges oder fehlerhaftes ERP kann zur Annullierung der Transaktion oder zu einer Preissenkung führen. Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags verdient jede Rubrik dieses Dokuments eine sorgfältige Durchsicht, Grundstück für Grundstück.
Parzellenüberprüfung des ERP: Warum die kommunale Ebene nicht ausreicht
Die meisten Käufer verlassen sich auf die kommunale Zusammenfassung der Risiken. Dieser Ansatz lässt sehr lokal begrenzte Situationen unberücksichtigt. Die Zonierung muss auf der Ebene des genauen Grundstücks überprüft werden, nicht nur auf der Ebene der Gemeinde.
Ein Plan zur Risikoprävention bei Naturgefahren (PPRNP) kann ein Grundstück in eine rote Zone (nicht bebaubar oder mit strengen Auflagen) einstufen, während das benachbarte Grundstück in einer blauen Zone bleibt. Dasselbe Ungleichgewicht besteht bei den Plänen zur Risikoprävention bei Technologierisiken (PPRT) oder Bergbau (PPRM). Die Abgleichung der Adresse der Immobilie mit jedem gültigen Plan ermöglicht es, diese Abweichungen zu erkennen.
Konkrett müssen die Informationen des ERP mit der seismischen Zonierung, der Radonkartierung und der Historie der veröffentlichten Katastrophenverordnungen (CATNAT) für die Gemeinde verglichen werden. Eine Immobilie, die sich in einem Gebiet befindet, das Gegenstand mehrerer kürzlicher CATNAT-Verordnungen war, weist ein anderes Risikoprofil auf als eine Immobilie, die nur einige Straßen entfernt liegt.
Jede Immobilie ERP, die vor dem Kauf überprüft werden muss, sollte mit diesen parzellenbezogenen Daten abgeglichen werden, um eine zu globale Risikoeinschätzung zu vermeiden.
Verpflichtung zur Übergabe des ERP bereits bei der ersten Immobilienbesichtigung
Seit dem 1. Januar 2023 muss das ERP dem Käufer bereits bei der ersten Besichtigung der Immobilie übergeben werden und nicht mehr erst beim Vorvertrag. Diese Entwicklung ändert die Chronologie der Informationen.
In der Praxis muss der Verkäufer oder der Immobilienmakler über ein aktuelles ERP verfügen, bevor er die Tür für die Besucher öffnet. Wenn das Dokument zu diesem Zeitpunkt nicht vorgelegt wird, kann der Käufer zu Recht Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Verkaufsprozesses haben.
Die Immobilienanzeige selbst muss auf die Existenz der identifizierten Risiken hinweisen. Diese Anforderung geht über den Rahmen des persönlich übergebenen Gutachtens hinaus: Sie erfordert Transparenz bereits beim ersten Kontakt, auch auf Online-Portalen. Ein informierter Käufer überprüft daher die Übereinstimmung zwischen dem, was in der Anzeige steht, und dem, was im ERP bei der Besichtigung detailliert wird.
Inhalt des ERP: Die Rubriken, die vorrangig gelesen werden sollten
Das ERP-Formular folgt einem regulatorischen Rahmen. Nicht alle Rubriken haben das gleiche Gewicht, je nach Lage der Immobilie. Drei Kategorien konzentrieren sich auf die häufigsten Herausforderungen.
- Natürliche Risiken: Überschwemmungen, Erdrutsche, Waldbrände, Lawinen. Die Einstufung in eine Überschwemmungszone verändert direkt die Versicherungsbedingungen und die Möglichkeiten für Bau oder Erweiterung.
- Technologische und bergbauliche Risiken: Nähe zu einem SEVESO-Standort, Vorhandensein ehemaliger Bergbaustollen. Diese Elemente beeinflussen den Wiederverkaufswert und die städtebaulichen Auflagen, die für das Grundstück gelten.
- Bodenverschmutzung und Radon: Ein Grundstück, das in einem Informationsbereich über Böden (SIS) eingetragen ist, weist auf eine nachgewiesene oder vermutete Verschmutzung hin. Das Radonpotenzial, das nach Zonen klassifiziert ist, kann Belüftungsmaßnahmen im Wohnraum erforderlich machen.
Jede Rubrik verweist auf einen spezifischen Präventionsplan. Zu überprüfen, dass das ERP die richtigen Pläne (PPRNP, PPRT, PPRM) nennt und dass deren Daten mit den genehmigten und veröffentlichten Versionen übereinstimmen, ist ein Reflex, der vor einem veralteten Dokument schützt.
Gültigkeit und Datum des ERP: Eine häufige Falle
Das ERP hat eine Gültigkeitsdauer von sechs Monaten. Ein Gutachten, das sieben Monate vor der Unterzeichnung des Vorvertrags erstellt wurde, ist ungültig, selbst wenn sich im Zonierungsplan nichts geändert hat. Ein abgelaufenes ERP macht den Verkauf anfechtbar.
Über das Datum hinaus muss überprüft werden, dass das Dokument auf der Grundlage der aktuellsten Präfekturverordnungen erstellt wurde. Ein Präventionsplan kann zwischen der Erstellung des ERP und der Unterzeichnung des Vertrags überarbeitet werden. In diesem Fall muss der Verkäufer ein neues Gutachten vorlegen, das die Aktualisierung integriert.
Das ERP in der umfassenden Due Diligence eines Immobilienkaufs
Das ERP deckt nur einen Teil der vor dem Kauf einer Immobilie erforderlichen Überprüfungen ab. Es informiert über die Risiken im Zusammenhang mit dem Boden und der Umwelt, sagt jedoch nichts über den Zustand des Gebäudes, die Energieeffizienz oder die städtebaulichen Auflagen aus.
Ein Käufer, der sich nur auf das ERP beschränkt, übersieht entscheidende Punkte: Wegerechte, städtisches Vorkaufsrecht, Vorhandensein von Asbest oder Blei, Ergebnis des DPE. Das ERP ist Teil eines Sets von obligatorischen Immobiliengutachten, die jeweils einen anderen Aspekt der Immobilie beleuchten.
Der Abgleich ist besonders nützlich, wenn das ERP ein Risiko für Überschwemmungen oder Erdrutsche anzeigt. In diesem Fall ermöglicht die Konsultation des Bebauungsplans zu erfahren, ob bauliche Auflagen für das Grundstück gelten. Ebenso kann ein Grundstück, das in einem SIS eingestuft ist, eine zusätzliche Bodengutachten vor Beginn eines Bauprojekts erfordern.
Die Verbindung zwischen dem ERP und den städtebaulichen Dokumenten (lokaler Bebauungsplan, Gemeindekarte) zeigt manchmal Unvereinbarkeiten zwischen dem Kaufprojekt und den tatsächlichen Einschränkungen des Grundstücks auf. Eine Immobilie, die in einem Gebiet mit mittlerer Seismizität liegt, kann beispielsweise strengen Erdbebensicherheitsnormen unterliegen, die die Renovierungskosten erhöhen.
Die Durchsicht des ERP beschränkt sich nicht darauf, Kästchen abzuhaken. Sie besteht darin, für jedes genannte Risiko die konkreten Auswirkungen auf die Versicherung, die Bebaubarkeit, den Wert der Immobilie und den täglichen Komfort zu identifizieren. Ein sauberes Gutachten garantiert nicht das Fehlen von Einschränkungen, aber ein unvollständiges Gutachten garantiert ein potenzielles Rechtsstreit.