De staat van risico’s en vervuilingen (ERP) inventariseert de natuurlijke, mijnbouw-, technologische risico’s, de vervuiling van de bodem en de blootstelling aan radon waaraan een onroerend goed is onderworpen. Dit diagnosticum beïnvloedt de geldigheid van een verkoop: een ontbrekende, onvolledige of foutieve ERP kan leiden tot annulering van de transactie of een verlaging van de prijs. Voordat een compromis wordt ondertekend, verdient elke rubriek van dit document een zorgvuldige lezing, perceel voor perceel.
Perceelsgewijze controle van de ERP: waarom de gemeentelijke schaal niet voldoende is
De meeste kopers vertrouwen op de gemeentelijke samenvatting van de risico’s. Deze benadering laat zeer lokale situaties onopgemerkt. De zonering moet worden gecontroleerd op het niveau van het exacte perceel, niet alleen op dat van de gemeente.
Een plan voor de preventie van natuurlijke risico’s (PPRNP) kan een perceel classificeren als rode zone (onbebouwbaar of met zware voorschriften) terwijl het aangrenzende perceel in de blauwe zone blijft. Dezelfde discrepantie bestaat voor de plannen voor de preventie van technologische (PPRT) of mijnbouwrisico’s (PPRM). Het kruisverwijzen van het adres van het goed met elk van de geldende plannen maakt het mogelijk om deze afwijkingen te identificeren.
Concreet moet men de informatie van de ERP confronteren met de seismische zonering, de kaart van radon en de geschiedenis van de gepubliceerde natuurrampbesluiten (CATNAT) voor de gemeente. Een goed gelegen in een gebied dat meerdere recente CATNAT-besluiten heeft gehad, heeft een ander risicoprofiel dan een goed dat enkele straten verderop ligt.
Elke erp vastgoed te controleren voor aankoop profiteert van een vergelijking met deze perceelsgegevens om een te globale lezing van het risico te vermijden.
Verplichting tot overhandiging van de ERP vanaf het eerste vastgoedbezoek
Sinds 1 januari 2023 moet de ERP aan de koper worden overhandigd bij het eerste bezoek aan het goed, en niet meer op het moment van het compromis. Deze ontwikkeling verandert de chronologie van de informatie.
In de praktijk moet de verkoper of de makelaar beschikken over een actuele ERP voordat hij de deur opent voor bezoekers. Als het document op dat moment niet wordt gepresenteerd, kan de koper zich terecht afvragen of de verkoopprocedure conform is.
De vastgoedadvertentie zelf moet de aanwezigheid van de geïdentificeerde risico’s vermelden. Deze eis gaat verder dan het diagnosticum dat persoonlijk wordt overhandigd: het vereist transparantie vanaf het eerste contact, ook op online portals. Een geïnformeerde koper controleert dus de consistentie tussen wat in de advertentie staat en wat de ERP vermeldt tijdens het bezoek.
Inhoud van de ERP: de rubrieken die prioriteit hebben
Het ERP-formulier volgt een wettelijke structuur. Niet alle rubrieken hebben hetzelfde gewicht afhankelijk van de locatie van het goed. Drie categorieën concentreren de meest voorkomende kwesties.
- Natuurlijke risico’s: overstromingen, aardverschuivingen, bosbranden, lawines. De classificatie in een overstromingsgevoelig gebied beïnvloedt direct de verzekeringsvoorwaarden en de mogelijkheden voor bouw of uitbreiding.
- Technologische en mijnbouwrisico’s: nabijheid van een SEVESO-locatie, aanwezigheid van oude mijnschachten. Deze elementen beïnvloeden de wederverkoopwaarde en de toepasbare stedenbouwkundige beperkingen voor het perceel.
- Vervuiling van de bodem en radon: een terrein dat is geregistreerd in een informatiegebied over de bodem (SIS) geeft aan dat er sprake is van bewezen of vermoedelijke vervuiling. Het radonpotentieel, ingedeeld per zone, kan ventilatiemaatregelen in de woning vereisen.
Elke rubriek verwijst naar een specifiek preventieplan. Controleren of de ERP de juiste plannen (PPRNP, PPRT, PPRM) vermeldt en of hun data overeenkomen met de goedgekeurde en gepubliceerde versies is een reflex die beschermt tegen een verouderd document.
Geldigheid en datum van de ERP: een veelvoorkomende valstrik
De ERP heeft een geldigheidsduur van zes maanden. Een diagnose die zeven maanden voor de ondertekening van het compromis is opgesteld, is ongeldig, zelfs als er geen wijziging in de zonering heeft plaatsgevonden. Een verlopen ERP maakt de verkoop betwistbaar.
Naast de datum moet worden gecontroleerd of het document is opgesteld op basis van de meest recente prefecturale besluiten. Een preventieplan kan worden herzien tussen de uitvoering van de ERP en de ondertekening van de akte. In dat geval moet de verkoper een nieuwe diagnose verstrekken die de update bevat.
De ERP in de algehele due diligence van een vastgoed aankoop
De ERP dekt slechts een deel van de voorafgaande controles bij de aankoop van een goed. Het geeft informatie over de risico’s met betrekking tot de bodem en het milieu, maar het zegt niets over de staat van het gebouw, de energieprestaties of de stedenbouwkundige beperkingen.
Een koper die zich beperkt tot de ERP mist cruciale punten: doorgangsrechten, recht van eerste koop, aanwezigheid van asbest of lood, resultaat van de DPE. De ERP maakt deel uit van een geheel van verplichte vastgoeddiagnoses, waarbij elk een ander aspect van het goed belicht.
De kruisverwijzing is bijzonder nuttig wanneer de ERP een risico op overstroming of aardverschuiving aangeeft. In dat geval kan het raadplegen van het stedenbouwkundig attest helpen om te weten of er bouwvoorschriften van toepassing zijn op het perceel. Evenzo kan een terrein dat is ingedeeld in SIS een aanvullende bodemstudie vereisen voordat er werkzaamheden worden uitgevoerd.
De samenhang tussen de ERP en de stedenbouwkundige documenten (lokale stedenbouwkundige plannen, gemeentekaart) onthult soms incompatibiliteiten tussen het aankoopproject en de werkelijke beperkingen van het terrein. Een woning gelegen in een gebied met gemiddelde seismische activiteit kan bijvoorbeeld onderhevig zijn aan seismische normen die de renovatiekosten verhogen.
De lezing van de ERP beperkt zich niet tot het afvinken van vakjes. Het gaat erom voor elk genoemd risico de concrete gevolgen voor de verzekering, de bouwmogelijkheden, de waarde van het goed en het dagelijks comfort te identificeren. Een schoon diagnosticum garandeert niet de afwezigheid van beperkingen, maar een onvolledig diagnosticum garandeert een potentieel geschil.