O estado dos riscos e poluições (ERP) lista os riscos naturais, minerários, tecnológicos, a poluição do solo e a exposição ao radônio a que um imóvel está sujeito. Este diagnóstico condiciona a validade de uma venda: um ERP ausente, incompleto ou incorreto pode levar à anulação da transação ou a uma diminuição do preço. Antes de assinar um compromisso, cada seção deste documento merece uma leitura atenta, parcela por parcela.
Verificação parcelar do ERP: por que a escala municipal não é suficiente
A maioria dos compradores confia no resumo municipal dos riscos. Essa abordagem deixa passar situações muito localizadas. O zoneamento deve ser verificado na escala da parcela exata, e não apenas na da municipalidade.
Um plano de prevenção de riscos naturais (PPRNP) pode classificar uma parcela como zona vermelha (inconstruível ou com prescrições rigorosas) enquanto a parcela vizinha permanece na zona azul. O mesmo desvio existe para os planos de prevenção de riscos tecnológicos (PPRT) ou minerários (PPRM). Cruzar o endereço do imóvel com cada plano em vigor permite identificar essas discrepâncias.
Concretamente, é necessário confrontar as informações do ERP com o zoneamento sísmico, a cartografia do radônio e o histórico dos decretos de catástrofe natural (CATNAT) publicados para o município. Um imóvel localizado em uma área que teve vários decretos CATNAT recentes apresenta um perfil de risco diferente daquele de um imóvel situado a algumas ruas.
Cada erp imobiliário a ser verificado antes da compra deve ser cruzado com esses dados parciais para evitar uma leitura muito global do risco.
Obrigação de entrega do ERP na primeira visita imobiliária
Desde 1º de janeiro de 2023, o ERP deve ser entregue ao comprador na primeira visita do imóvel, e não mais na fase do compromisso de venda. Essa evolução altera a cronologia da informação.
Na prática, o vendedor ou o agente imobiliário deve ter um ERP atualizado antes mesmo de abrir a porta para os visitantes. Se o documento não for apresentado nesse momento, o comprador pode legitimamente questionar a conformidade do processo de venda.
A própria anúncio imobiliário deve mencionar a existência dos riscos identificados. Essa exigência vai além do diagnóstico entregue em mãos: impõe uma transparência desde o primeiro contato, inclusive nos portais online. Um comprador informado verifica, portanto, a coerência entre o que está na anúncio e o que detalha o ERP entregue durante a visita.
Conteúdo do ERP: as seções a serem lidas prioritariamente
O formulário ERP segue uma estrutura regulamentar. Nem todas as seções têm o mesmo peso dependendo da localização do imóvel. Três categorias concentram os desafios mais frequentes.
- Riscos naturais: inundações, movimentos de terra, incêndios florestais, avalanches. A classificação em zona inundável altera diretamente as condições de seguro e as possibilidades de construção ou ampliação.
- Riscos tecnológicos e minerários: proximidade de um site SEVESO, presença de antigas galerias minerárias. Esses elementos impactam o valor de revenda e as restrições de urbanismo aplicáveis à parcela.
- Poluição do solo e radônio: um terreno inscrito em um setor de informação sobre os solos (SIS) sinaliza uma poluição comprovada ou suspeita. O potencial de radônio, classificado por zona, pode exigir medidas de ventilação na habitação.
Cada seção remete a um plano de prevenção específico. Verificar se o ERP menciona os planos corretos (PPRNP, PPRT, PPRM) e se suas datas correspondem às versões aprovadas e tornadas públicas é um reflexo que protege contra um documento obsoleto.
Validade e data do ERP: uma armadilha frequente
O ERP tem uma duração de validade de seis meses. Um diagnóstico elaborado sete meses antes da assinatura do compromisso é inválido, mesmo que nenhuma mudança tenha ocorrido no zoneamento. Um ERP vencido torna a venda contestável.
Além da data, é necessário verificar se o documento foi elaborado com base nos decretos estaduais mais recentes. Um plano de prevenção pode ser revisado entre a elaboração do ERP e a assinatura do ato. Nesse caso, o vendedor deve fornecer um novo diagnóstico que integre a atualização.
O ERP na due diligence global de uma compra imobiliária
O ERP cobre apenas uma parte das verificações prévias à compra de um imóvel. Ele informa sobre os riscos relacionados ao solo e ao meio ambiente, mas não diz nada sobre o estado da construção, a eficiência energética ou as restrições de urbanismo.
Um comprador que se limita ao ERP perde de vista pontos determinantes: servidões de passagem, direito de preferência urbano, presença de amianto ou chumbo, resultado do DPE. O ERP se integra a um conjunto de diagnósticos imobiliários obrigatórios, cada um iluminando um aspecto diferente do imóvel.
A cruzamento é particularmente útil quando o ERP sinaliza um risco de inundação ou de movimento de terra. Nesse caso, consultar o certificado de urbanismo permite saber se algumas prescrições construtivas se aplicam à parcela. Da mesma forma, um terreno classificado em SIS pode exigir um estudo de solo complementar antes de qualquer projeto de obras.
A articulação entre o ERP e os documentos de urbanismo (plano local de urbanismo, mapa municipal) revela às vezes incompatibilidades entre o projeto de compra e as restrições reais do terreno. Uma habitação situada em zona de sismicidade média, por exemplo, pode estar sujeita a normas antissísmicas que aumentam o custo de renovação.
A leitura do ERP não se resume a marcar caixas. Ela consiste em identificar, para cada risco mencionado, suas consequências concretas sobre o seguro, a possibilidade de construção, o valor do imóvel e o conforto diário. Um diagnóstico limpo não garante a ausência de restrições, mas um diagnóstico incompleto garante um litígio potencial.